“월세가 자주 밀리는 임차인 때문에 고민이에요.”
“묵시적으로 계약이 갱신됐는데, 해지할 방법이 없을까요?”
임대차 계약은 정해진 기간 동안 유지되는 것이 원칙이다. 하지만 때로는 계약을 중도에 해지해야 하는 불가피한 상황이 발생하기도 한다.
이번 글에서는 임대인과 임차인 각각의 임대차 계약 중도 해지 사유를 살펴보고, 적당한 사유 없이 해지할 경우 발생할 수 있는 법적 책임을 함께 살펴보자:)
1. 임대인의 임대차 계약 중도 해지 사유
1) 차임 연체
민법 제640조(차임연체와 해지)에 따라 "임대인은 임차인이 2개월분 이상의 월세를 연체하면 계약을 해지"할 수 있다.
다만, 상가건물의 경우 임대차보호법 제10조의8에 따라 차임 연체액이 3개월분에 달해야 임대인이 계약을 해지할 수 있다.
⚠️ 임대인이 바꼈다면? 새로운 임대인이 이전 임대인에게 발생한 연체 금액을 정식으로 채권 양도받지 않는 한, 계약 해지 사유로 고려되지 않는 점 주의하자!
2) 무단 양도 또는 전대
민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)에 따라 "임대인의 승인 없이 임차인이 임차권을 양도하거나(다른 사람에게 임차권을 넘겨준 경우), 임차물을 전대한 경우(다른 사람에게 다시 임대하는 경우) 계약을 해지"할 수 있다.
3) 용도 외 사용
임차인이 임차목적물을 계약상의 용도와 다르게 사용하는 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 예컨대 주거용으로 계약했으나 상가로 사용하는 경우가 이에 해당한다.
4) 임차인의 파산
임차인이 파산선고를 받은 경우에 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
5) 특약 위반
계약 시 특약으로 정한 내용을 임차인이 위반했을 경우, 이를 근거로 중도 해지가 가능하다.
2. 임차인의 임대차 계약 중도 해지 사유
1) 임대인의 의사에 반하는 보존 행위
민법 제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권)
임대인이 임차인의 동의 없이 집을 수리하거나 개조하여 임차인이 정상적으로 살 수 없는 경우에 임차인은 월세 계약 중도 해지 가능하다. 예를 들어, 임대인이 갑자기 리모델링을 하여 거주가 불가능해진다면 이에 해당할 수 있다.
2) 임차물의 일부 멸실
임차인의 잘못이 아닌 이유로 집의 일부가 사용할 수 없게 되어 거주가 어려워지는 경우다. 예를 들어, 자연재해로 집의 일부가 파손되어 안전하게 거주할 수 없는 경우 등이 해당한다.
3) 계약기간 미기재
임대차계약서에 계약기간이 명시되지 않았다면 계약을 해지할 수 있다.
4) 특약이 존재하는 경우
만약 계약서에 쌍방이 합의한 중도 해지 조항이 있다면 이에 따라 해지가 가능하다.
5) 임대인 변경
[대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결]을 살펴보면 “임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다”라고 나와 있다.
따라서 임대인이 변경된 경우, 임차인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대차계약을 중도 해지할 수 있다.
6) 묵시적 갱신 후 해지
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)에 의하여 "계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인의 갱신 거절 통지가 없으면 전 임대차와 동일 조건으로 계약이 자동 갱신"된다.
다만 이렇게 묵시적으로 갱신된 계약의 경우, 임차인은 3개월 전에 통보하고 계약을 해지할 수 있다.
3. 임대차 계약 중도 해지에 따른 책임
위에서 언급한 정당한 해지 사유 없이 계약을 중도 해지할 경우, 양측에 다음과 같은 책임이 발생할 수 있다.
1) 계약 중도 해지에 따른 임차인의 책임
a. 위약금 지급
계약서에 위약금이 명시되어 있다면 지급해야 한다.
b. 손해배상
임대인에게 발생한 실제 손해에 대해 배상해야 할 수 있다.
c. 원상복구 의무
임차인이 변경한 부분이 있다면 원상태로 복구해야 한다.
2) 계약 중도 해지에 따른 임대인의 책임
a. 보증금 반환
임차인의 보증금을 신속히 반환해야 한다.
b. 손해배상
임차인에게 발생한 이사 비용 등의 실제 손해를 배상해야 할 수 있다
c. 위약금 지급
계약서에 명시된 경우, 임대인도 위약금을 지급해야 한다.
4. 임대차 계약 중도 해지, 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1: 임대료 체납이 발생한 경우, 임대인이 즉시 계약 해지가 가능한가?
A: 앞서 본 것처럼 2개월분 이상의 임대료 연체 시, 계약을 해지할 수 있는 요건이 된다. (상가는 3개월 이상)
다만 합의에 이르지 못할 경우 소송이 진행될 수도 있기 때문에 내용증명을 통해 계약 해지를 통보하여 증거 자료로 남기는 것이 좋다.
Q2: 임대인이 관리 소홀로 인한 불편을 겪는 경우, 임차인은 어떻게 해야 할까?
A: 임차인은 우선 임대인에게 개선을 요구하고(향후 법적 증거로 활용될 수 있기 때문에 문자와 같이 증빙자료로 남을 수 있는 수단으로 연락), 만약 개선되지 않을 경우 계약 해지 및 법률 상담을 통해 권리 보호 조치를 취할 수 있다.
Q3: 중도 해지 시 분쟁이 발생하면 어떻게 해야 하나요?
A: 양측의 합의가 이루어지지 않아 분쟁이 발생했다면, 중재나 법원 판결을 통해 해결하게 된다. 보통 오랜 시간이 걸리는 소송보다 중재가 더 유리할 수 있지만, 각 사건마다 적합한 방법이 다를 수 있기 때문에 전문가를 찾아가 상담해야 한다.
임대차 계약 중도 해지는 신중한 판단이 필요한 중요한 결정이다.
급히 해지 하고 싶어도, 우선 해지 사유를 빈틈없이 검토하고 올바른 절차를 따라야 한다.
계약 내용을 꼼꼼하게 확인하고 상대방과 원만한 협의를 통해 해결하는 것이 가장 경제적이며, 필요한 경우 전문가의 자문을 받아 진행하는 것이 안전한다📃