“이번 계약에 맞춰 해결할 일이 있는데, 매수인(임차인)이 중도금 지급 후 갑자기 부동산 계약 해지를 요구합니다. 어떻게 해야 할까요?”
전세 계약이나 부동산 매매 계약 등 거액이 오가는 계약은 파기되면 계약 이행을 준비하며 투자한 시간과 자원, 미래 계획 등 재정적, 심리적 손해가 크다.
이러한 상황에서 임대인 또는 매도인은 법적 대처 방안을 이해하는 것이 중요하다.
이번 글에서는 부동산 중도금 지급 후 계약 해제 손해배상을 주제로, 법적 요건과 현실적인 대처 방법을 알아보겠다.
1. 중도금 지급 후 계약 해제 가능한가?
우선, 중도금 지급 후 계약 해제가 가능한지에 대해 알아보자.
일반적으로 부동산 계약은 계약금 ▶ 중도금 ▶ 잔금 순으로 지급하게 된다.
민법 제565조 1항에 따르면, “당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수인)는 이를 포기하고 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있다.
여기서 ‘이행에 착수’가 바로 중도금 지급을 뜻한다.
즉 중도금 지급 전까지는 매수인(임차인)이 계약금을 포기하거나 매도인(임대인)이 그 배액을 상환하여 해제할 수 있지만, 중도금 지급 후에는 계약 해제가 매우 어려워지는 것이다.
이는 중도금 지급이 계약 이행의 시작을 의미하기 때문이다.
계약 해제 가능한 경우
중도금 지급 후에도 손해배상없이 계약 해제가 가능한 경우는,
a. 당사자 간의 합의
양 당사자가 합의하면 계약 해제가 가능.
b. 법정해제
"매도인(임대인)이나 매수인(임차인)의 이행지체, 이행불능, 불완전이행 등"으로 인한 계약 해제가 가능하다.
📌 공정거래위원회가 제공하는 아파트표준공급계약서에는 다음과 같이 규정하고 있다.
📝 중도금을 계속하여 3회 이상 납부하지 않았을 때, 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 통지했는데도 납부하지 않은 경우
📝 잔금을 약정일로부터 3월 이내에 납부하지 않은 경우
📝 매도인(임대인)의 보증으로 융자가 알선되었고 매수인(임차인)이 이자 등을 납부하지 않아 금융기관에서 매도인(임대인)에게 대신이행을 청구했을 때, 14일 이상의 유예 기간을 정하여 2회 이상 통지해도 이자를 납부하지 않은 경우
📝 매수인(임차인)이 청약저축등 입주자저축을 타인의 명의로 가입했거나 양도받아 계약을 체결한 경우
📝 기타 주택공급에 관련된 규칙에 위배되는 행위를 한 경우
c. 약정해제
계약서에 중도금 지급 후에도 계약해제가 가능하다는 특약이 있다면 가능하다.
2. 중도금 지급 후 계약해제 손해배상, 꼭 알아야 할 3가지 팁!
계약서에 위약금이 규정되어 있는 경우, 간단하게 해결할 수 있다.
하지만 그렇지 않은 경우, 즉 손해배상 소송을 진행해야 할 때는 그 입증이 어려운 경우가 많다.
1) 계약 전, 계약서 특약 작성
불이익을 당하기 전 예방하는 것이 가장 중요하다. 만약 계약 전 이 글을 봤다면, 계약서에 위약금에 대한 특약을 꼭 넣어야 한다.
중도금 지급 후 계약 해제 손해배상 문제는 배상액에 대한 내용을 구체적으로 써놓는 것이 중요하다. 이러한 특약이 있다면, 소송으로 인한 비용과 시간의 낭비가 없다.
2) 중도금 지급 후 계약해제 손해배상
만약 계약서에 특약이 없다면?
손해배상 소송이 가능한지 확인해 봐야한다.
민법 제551조에 따르면, “계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지” 않는다.
따라서 계약 당사자는 계약을 해지하면서 함께 손해배상을 청구할 수 있다.
다만, 다음 사항에 유의해야 한다.
📍손해배상은 채무불이행으로 인한 손해배상과 본질적으로 동일하기 때문에, 상대방에게 고의나 과실이 있어야 한다.
📍또한, 통상적으로 채무자(임차인, 매수인)가 채무를 이행했더라면 있었을 상태와 현재 상태의 차액이 손해배상의 범위가 된다.
예를 들어, 부동산 매매 계약이 취소되었을 때, 그 사이에 부동산 가치가 하락했다면 매도인은 추가적인 손해를 입을 수 있다.
📍또한, 계약이 이해될 것이라고 믿고 지출한 비용의 배상을 청구할 수 있다. 다만, 이는 통상의 손해에 속하지 않으므로 상대가 그러한 상황을 알았거나 알 수 있었을 때에만 청구할 수 있다.
3) 내용증명
계약서에 위약금 관련 특약이 없다면 우선 내용증명을 보내는 것이 좋다. 소송은 입증이 어렵고 금전적, 시간적 비용이 많이 든다.
내용증명은 매수인(임차인)에게 심리적인 압박감을 줄 수 있고, 소송으로 진행될 시 증거로 활용할 수 있기 때문에 좋은 도구가 될 수 있다.
3. 중도금 지급 후 계약해제 손해배상
1) 손해배상 청구 방법
a. 위약금
계약서에 위약금 조항이 있다면, 매도인(임대인)은 매수인(임차인)에게 위약금을 제외한 나머지 금액을 반환해야 한다.
b. 손해배상 청구
계약서에 위약금 약정이 없고 손해를 입증할 수 있는 경우 손해배상을 청구할 수 있다.
2) 손해배상 산정 기준
손해배상은 일반적으로 계약 위반에 따른 실제 손해를 기준으로 산정된다.
a. 중도금 미회수 금액
1️⃣ 기본 반환 금액
이미 지급된 중도금 자체는 물론, 계약서에 명시된 위약금 조항에 따라 추가 배상액이 산정될 수 있다.
2️⃣ 위약금 조항 적용
계약서에 위약금 비율이나 고정 금액이 명시되어 있는 경우, 이를 기준으로 중도금 미회수와 함께 위약금을 산정한다.
b. 재판매 지연에 따른 손실
1️⃣ 시장 변동에 따른 가격 하락
해제 후 거래 재개까지 걸리는 기간 동안 부동산 가격이 하락하면 재판매 시 원래 예상했던 가격보다 낮은 금액에 거래가 이루어질 수 있다. 이로 인해 발생한 차액 손실은 보상 대상이 될 수 있다.
2️⃣ 재판매 준비 비용 및 광고비
재판매를 위해 부동산 중개업소와의 추가 계약, 마케팅 및 광고비용, 현장 개선 비용 등 직접적인 비용도 산정하여 손해배상 청구에 포함시킬 수 있다.
3️⃣ 기회비용
거래가 성사되지 않음으로써 발생하는 잠재적 이익 손실, 예를 들어 다른 투자 기회를 놓친 경우도 고려할 수 있다. 이 경우, 해제 전 예상했던 순이익과 실제 재판매 시점에서의 예상 이익 간의 차이를 산정할 수 있다.
c. 계약 해제로 인한 부대 비용
1️⃣ 법률 및 중개 수수료
계약 해제를 처리하기 위해 발생하는 법률 상담 비용, 소송 비용, 그리고 부동산 중개업자와의 계약 해지 수수료 등이 포함될 수 있다.
2️⃣ 행정 및 기타 비용
해제 통보 및 서류 준비에 드는 행정 비용, 공인중개사의 감정 평가 비용, 혹은 부동산 등록 변경 비용 등도 손해액에 반영될 수 있다.
4. 중도금 지급 후 계약해제, 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1: 손해배상 청구를 위해 필요한 증빙 자료는 무엇인가?
A: 중도금 지급 영수증, 계약서, 해제 통보서, 재판매 지연 관련 비용 내역, 기타 실제 손해를 입증할 수 있는 자료가 필요하다. 변호사 상담을 받기 전 어떤 자료를 준비해야 할 지 미리 물어본 뒤, 자료를 지참하고 상담을 받아야 더 구체적인 답변을 구할 수 있다.
Q2: 위약금 조항이 없는 경우에도 손해배상을 청구할 수 있나?
A: 위약금 조항이 없더라도 실제 손해를 입증할 수만 있다면 손해배상 청구가 중요하지만, 이 경우는 변호사에게 가능 여부를 확인하는 것이 좋다.
Q3: 중도금 지급 후 계약 해제 절차는 어느 정도 시간이 소요되나?
A: 사안에 따라 다르지만, 협의 단계부터 소송까지 진행될 경우 수개월에서 1년 이상 소요될 수 있다.
Q4: 합의와 소송 중 어떤 방법이 유리한가?
A: 분쟁의 규모와 증빙 자료, 당사자의 여건에 따라 달라지므로 전문가의 상담을 통해 본인에게 맞는 최적의 해결 방안을 모색해야 한다.
중도금 지급 후 계약 해제 손해배상은 법적으로 복잡한 문제다.
따라서 계약 당사자들은 계약 체결 전 이러한 상황을 대비하여 일방적인 계약 해제에 따른 위약금 관련 조항을 포함시키는 것이 중요합니다.
이미 계약서를 작성했고 위약금 특약이 없다면 우선 법률 전문가와 상담하여 알맞는 대응 방안을 마련하는 것을 추천합니다.
손해배상 입증이 가능한 지, 불가능하다면 다른 방법이 없는지 여러 방안을 고려해 손실을 최소화해야 합니다.