직장 이동, 결혼, 개인적인 이유 등으로 월세 계약을 파기해야 하는 경우가 있다.
필자도 이런 상황에 처한 적이 있었다. 갑자기 건강에 문제가 생겨 본가로 내려가야 하는데, 계약서를 보니 위약금 조항이 있었고 예상보다 꽤 큰 금액이었다.
당황스러웠지만 이것저것 알아보고 집주인과 원만한 협상을 하면서 합리적으로 문제를 해결할 수 있었다. 이번 글은 그때의 경험을 토대로 월세 계약 파기 위약금 등 월세 계약 중도 해지에 관한 모든 것을 상세히 알아보려 한다.
1. 부동산 월세 계약 파기 위약금, 적당한 금액은?
부동산 월세 계약 파기 위약금은 법률상 정해진 금액은 없다. 다만 공정거래위원회에서 제정한 표준임대차계약서에 위약금 관련 조항을 참고해 볼 수 있다.
아래 제 14조(특약)을 살펴보면,“임대 보증금 및 임대료를 기준으로 하여, 임대 보증금을 한국주택은행 1년 만기 정기예금 이율에 따른 연임대료로 산정한 금액과 약정 월 임대료 합계에 해당하는 금액을 합한 임대료 총액의 100분의 10”으로 정하고 있다.
일반적으로 위약금은 계약서에 명시되어 있는 금액을 지불하게 되는데, 만약 계약서에 명시되어 있지 않다면 위 기준을 참조해 볼 수 있다.
또한, 계약서에 명시된 위약금이 위 기준보다 지나치게 높다면 임대인과 협의를 해볼 수 있다.
내 경험을 말하자면, 위 기준보다 위약금이 꽤 높아 지인 변호사에게 상담을 받고 적정 금액을 임대인과 협의했다. 다행히 임대인이 합리적인 분이어서 내가 제시한 금액으로 계약을 중도 해지할 수 있었다.
제14조(특약)
② 제11조 제2항의 규정에 의하여 위약금 및 불법 거주에 의한 배상금․손해금은 다음 각호에 따른다.
1. “을”이 제10조 제1항 각호의 1에 해당하거나 “을”의 일방적인 요청으로 인하여 본계약을 해제 또는 해지할 경우에는 “을”은 “갑”에게 위약금으로 해제 또는 해지시의 임대보증금 및 임대료를 기준으로 하여 임대보증금을 한국주택은행 1년만기 정기예금 이율에 따라 연임대료로 산정한 금액(2년분)과 약정 월임대료의 2년분에 해당하는 금액을 합한 임대료 총액의 100분의 10을 배상한다. 단, 계약기간이 1년 이하인 경우에는 1년분만을 계산하기로 한다. 그러나 다음 각호의 1에 해당하는 경우로서 증빙자료를 첨부하여 당해 임대사업자의 동의를 얻은 경우에는 위약금 납부를 면제할 수 있다.
㈀ 근무․생업 또는 질병 치료 등을 이유로 임차인이 거주하는 주택건설지역(특별시․광역시․시․군의 행정구역 또는 도시계획구역을 말한다)과 다른 주택건설지역으로 퇴거하고자 하는 경우
㈁ 상속에 의하여 취득한 주택으로 이전하고자 하는 경우
㈂ 해외로 이주하거나 1년 이상 해외에 체류하고자 하는 경우
2. “갑”이 제10조 제2항 각호의 1에 해당하여 “을”이 계약해제 또는 해지할 경우에는 “갑”은 “을”에게 위약금으로 제1호의 규정에 의한 방법으로 계산한 금액을 배상한다.
3. “을”은 이 계약 종료일 이후에도 주택을 명도하지 아니할 경우에는 계약의 해제․해지 통보일 이후 1개월이 경과한 날로부터 주택을 명도한 날까지의 기간 동안 임대료와 관리비의 1.5배에 상당하는 금액을 일할로 계산하여 불법 거주에 의한 배상금, 손해금 등 “을”의 채무를 임대보증금에서 우선 공제하고 그 잔액에 대하여 반환한다.
2. 월세 계약 파기 위약금없이 임대차 계약 중도 해지하려면?
계약서에 위약금이 명시되어 있더라도 ✅우선 임대인에게 계약을 해지해야하는 피치못할 사정을 이야기 한 후, 위약금없이 중도 해지 가능한지 물어보는 것을 추천한다.
만약 임차인이 잘 구해지는 동네고 좋은 임대인을 만났다면 위약금없이 임대차 계약 중도 해지 가능할 수도 있다.
또한, 계약서에 쌍방간 중도 해지에 관한 특약이 있는지 확인한다. 특약이 명시되어 있다면 해지 가능하다.
✅두 번째 방법은, 대체 임차인을 구하는 것이다. 먼저 임대인에게 대체 임차인을 구하겠다고 이야기 한다.
원칙적으로 현재 임차인의 계약 기간 및 조건을 그대로 승계받을 수 있지만, 임대인이 새롭게 계약을 요구할 수도 있습니다.
다만, 후자의 경우 기간이나 금액 등 바뀐 조건이 적당한지 확인해야 한다. 조건이 과하다면 대체 세입자 구하는 것이 어려워지기 때문에 상호간 합의를 통해 조율을 하는 것이 좋다.
임차인이 임대차 계약을 중도 해지 하는 경우이기 때문에 중개 수수료는 일반적으로 임차인이 부담한다.
※ 법적으로 인정되는 사유(임대인 의사에 반하는 보존행위, 임차물의 일부 멸실 등)가 있다면 임대차 계약 중도 해지가 가능하다.
[임대차 계약 중도 해지 방법 순서]
정리해보면 아래와 같습니다.
a. 임대인에게 계약을 해지하는 피치못할 사정을 설명한 후 양해를 구해본다.
b. 만약 1번의 방법이 통하지 않는다면, 계약서에 명시된 위약금을 확인한다. 위약금이 지나치게 높다면 전문가와 상의한 후, 임대인과 협상을 통해 감액 등의 합의를 시도한다.
c. 또는 대체 임차인을 구해본다. 대체 임차인은 지금 살고 있는 집을 계약했던 공인중계사를 통해서 진행해도 되며, 이 경우 중개보수는 임차인이 지급해야 한다.