상속에 의한 소유권 이전등기는 고인의 재산이 법적으로 상속인에게 승계되었음을 공식적으로 기록하는 절차다.
상속은 피상속인의 사망과 동시에 자동으로 상속인에게 이전되지만, (상속받은) 부동산을 처분하거나 담보로 제공하려면 상속등기가 필요하다.
이 글에서는 상속에 의한 소유권 이전등기 절차 및 준비 서류를 세세히 알아보려한다.
1. 상속에 의한 소유권 이전등기, 꼭 해야 하나?
민법 제187조 따라, 상속은 “개시되면 그때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리 의무를 승계하므로, 부동산의 소유권은 등기 없이도 상속인에게 이전”된다.
(1) 다만, 부동산을 처분하거나 담보 제공 등의재산권 행사를 위해서는 상속등기가 필요하다.
(2) 상속에 의한 소유권 이전등기는 기한이 없다.
다만 상속세는 사망일(상속개시일) 달의 말일부터 6개월 이내에 신고해야 한다.
또한, 상속으로 부동산을 취득하였다면 상속 부동산에 대한 취득세는 기한 내에 납부하여야 한다. 취득세는 납부 기한을 넘기면 가산세가 부과되며, 가산세는 매일 발생하므로 부담이 많이 증가할 수 있다.
납부 기한은 피상속인 사망 후 6개월 이내에 취득세 및 상속세를 납부해야 한다.(만약 상속인 전원이 외국이 주소지인 경우, 9개월 이내에 납부해야 한다.)
상속에 의한 소유권 이전등기를 신청할 때 취득세영수필확인서를 제출해야 하기 때문에, 상속등기 전 취득세를 납부해야 한다.
2. 상속에 의한 소유권 이전등기의 유형
1) 법정 상속등기
법정상속은 피상속인의 유언없이 민법의 규정에 따라 상속이 이루어지는 경우이다.
이때 법정 상속 순위는 다음과 같다.
✅ 1순위: 직계비속(자녀) + (법률상) 배우자
✅ 2순위: 직계존속(부모) + (법률상) 배우자
✅ 3순위: 형제자매
<✅ 4순위: 4촌 이내의 방계혈족
상속 지분 계산법
1️⃣ 자녀 간 동일
2️⃣ 배우자 상속 지분은,
➢ 자녀와 공동상속 시: 자녀의 상속분의 50% 추가 가산
➢ 부모와 공동으로 상속 시: 부모의 상속분에 50% 추가 가산
예를 들어, 아버지가 사망하고 어머니(배우자)와 두 자녀가 상속인이라면, 상속 비율은 배우자 1.5, 두 자녀 각자 1의 비율로 상속된다.
2) 협의분할 상속등기
공동상속인들이 상속재산을 협의하여 분할한 경우, 그 협의 내용에 따라 등기가 이루어진다. 분할금지 유언이 없는 한 언제든지 협의가 가능하다.
➢ 상속인 전원이 참석해야 하며, 각자의 인감도장이 날인된 협의분할서가 필요하다.
➢ 이후 공동상속인 전원의 인감증명서도 제출해야 한다.
3) 유언 상속등기
피상속인의 유언을 통해 상속인과 상속 재산을 지정한 경우, 유언의 내용에 따라 등기가 이루어진다.
유언의 형식에는 공정증서, 자필증서, 비밀증서 등이 있다.
3. 상속에 의한 소유권이전등기 절차
1) 필요한 서류 준비
✅ 상속증명 서류 준비
➢ 피상속인 관련 서류:가족관계증명서, 기본증명서, 혼인관계증명서, 입양관계증명서, 주민등록등본(주소변동이력 전부), 제적등본(피상속인이 출생 이후 등재되었던 모든 제적등본)
➢ 상속인 관련 서류:가족관계증명서, 기본증명서, 주민등록등본(주소변동이력 전부), 인감증명서
※협의분할 상속등기의 경우, 협의분할계약서(인감도장 날인)
✅ 기타서류준비
토지대장, 집합건축물 대장 등
2) 부동산 취득세 신고 및 납부
피상속인 사망일로부터 6개월 이내에 부동산 소재지 관할 구청이나 시청의 세무과에서 취득세를 신고하고 납부한다.
취득세 신고 시, 상속인을 증명할 수 있는 서류(가족관계증명서, 주민등록등본 등)를 함께 제출해야 한다.
3) 국민주택채권 매입
-부동산 등기 등록 시 의무적으로 국맨주택채권을 매입해야 한다. 상속 부동산의 시가표준액에 일정 의무 매입을 곱한 금액의 채권을 매입한다.
-부동산 시가표준액에 따라 다르지만, 일반적으로 바로 납부하기엔 부담스러운 금액이기 때문에 매입 즉시 은행 및 증권회사에 매도하는 경우가 많다.
-매입 즉시 매도하는 경우, KEB하나은행, 신한은행, 농협은행, 우리은행, 국민은행 등 지정된 은행의 영업점에서 구입할 수 있다.
-매입하고 5년간 보유할 경우에는 증권계좌를 보유하고 있어야 한다. 증권계좌를 개설한 후에 지정된 은행의 영업점에서 구입한다.
4) 등기소 방문 및 등기신청서 접수
-부동산 소재지 관할 등기소에 방문하여 신청서를 접수한다.
※ 피상속인 및 상속인 관련 서류, 기타 필요 서류(취득세 납부 영수증, 토지대장, 집합건축물대장) 준비
-상속인이 직접 신청하거나 대리인에게 위임할 수 있다.
4. 상속에 의한 소유권 이전등기, 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1: 공동상속인이 여러 명이면 어떻게 하는가?
A: 공동상속인들은 협의하여 재산을 분할할 수 있으며, 이를 협의분할 상속등기라고 한다.
➢ 협의가 안 되면 법정상속 비율에 따라 등기 진행
➢ 상속인 모두의 동의 및 인감도장 날인 필요
Q2: 유언으로 특정 상속인에게 부동산을 물려줄 수 있나?
A: 그렇다. 유언을 통해 특정 상속인을 지정할 수 있으며 이에 따라 유언상속등기가 진행된다.
Q3: 상속인들이 합의하지 못하면 어떻게 하나?
A: 상속 분배에 대한 이견이 발생하면 상속재산분할 심판을 청구할 수 있다. 이 경우, 법원에서 판결을 거쳐 재산 분할이 이루어진다.
Q4: 피상속인 사망 후 등기를 미루면 불이익이 있나?
A: 등기를 하지 않아도 법적으로 상속권이 인정되지만,
➢ 부동산 처분이 불가능하며
➢ 시간이 지날수록 공동상속인의 수가 늘어나 협의가 어려워질 수 있다. 따라서 가능한 한 빠르게 상속등기를 마치는 것이 여러모로 유리하다.
이처럼 상속에 의한 소유권 이전 등기는 준비해야 할 서류가 많고 법적 절차도 꽤 복잡한 과정이다. 특히 상속인이 다수이거나 재산 관계가 복잡한 경우에는 더욱 세심한 주의가 필요하다.
이러한 이유로 부동산 전문 변호사나 법무사와 같은 법률 전문가를 의뢰하는 것이 효율적인 방법이 될 수 있다.
또한 상속인들 사이에 재산 분할이나 소유권 이전에 대한 이견이 있거나, 분쟁의 소지가 있는 경우에는 반드시 사전에 전문가의 법률 자문을 받아보길 권장한다.